Resposta do Dr. Jairo Ribeiro Costa às dúvidas mais frequentes publicadas no Jornal do Síndico.
Perguntas e Respostas Doutor Jairo Responde:
PERGUNTA 1 – INADINPLÊNCIA/ INQUILINO
Inquilino devendo condomínio, como deve proceder se este é alugado direto com o proprietário?
De imediato a cobrança deve ser feita junto ao inquilino. Se o mesmo não pagar, deverá ser promovida cobrança, inclusive judicial, junto ao proprietário, pois, dívida de condomínio é do imóvel e quem responde por ela é o dono aquele que consta no registro imobiliário cartorial.
PERGUNTA 2 – PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
Gostaria de tirar uma dúvida, o condomínio contratou uma empresa para trocar o sistema de interfone do condomínio, com o valor total de R$ 14.200,00 divididos em 3 parcelas, da qual duas já foram pagas e o serviço não foi executado, a minha dúvida é podemos levar esse caso para o Tribunal de pequenas causas? Senão qual seria?
Não pode ser resolvido no Tribunal de Pequenas Causas porque condomínio não pode figurar como autor neste tipo de tribunal, somente como réu. O mais certo é ingressar com ação na justiça comum - Fórum.
PERGUNTA 3 – REGISTROS DOS COMDOMÍNIOS
Olá, gostaria de saber o que é preciso pra registrar o condomínio? É um prédio pequeno com apenas 9 moradores mas nada é registrado o sindico somente paga as contas, gostaríamos de eleger um novo sindico e colocar as coisas em ordem, gostaria de saber por onde começar.
O condomínio precisa ter: Convenção registrada em cartório de registro de imóveis, em seguida tirar o CNPJ junto a Receita Federal fazer a ata de eleição de síndico e registrar no cartório de títulos e documentos. De posse desses documentos o prédio pode abrir conta bancária para realizar toda movimentação financeira, pode contratar funcionários e serviços e realizar a escrita contábil mensal.
PERGUNTA 1 - Quorum Especifico
Moro num prédio de 15 aptos. de 33 anos, são 6 lances de escadas, 6 andares .Gostaria de saber se para colocar um elevador de pequeno porte panorâmico, do nº. de aprovações. Que passos dar para iniciar?
Independentemente do porte do elevador, o condomínio deve iniciar com uma AGE para aprovar tal obra. Após aprovação deve ser feito pelo menos 03 orçamentos para uma posterior aprovação em outra AGE. Sendo um elevador panorâmico, provavelmente, haverá mudança na fachada do prédio e por isso a aprovação deverá ser unânime.
PERGUNTA 2 – INADIMPLÊNCIA
Tem um inquilino no prédio que não paga aluguel e a taxa de condomínio há 13 meses, ele sempre abre processos contra o condomínio, proprietário, etc. Existe algum meio de tirá-lo do prédio.
Para que possa retirar alguma pessoa do prédio é necessário prova de conduta anti social devidamente apresentada e geralmente só o retira com medida judicial, além do que , é um processo demorado. O mais apropriado é o proprietário pedir a rescisão contratual por falta de pagamento de condomínio por parte do inquilino ou não renovar seu contrato.
PERGUNTA 3 – MANDATOS DOS SINDICOS
No regulamento interno do condomínio, artigo 34 diz: o síndico poderá escolher um preposto, condômino proprietário, para cumprir seu mandato. Isto significa que o síndico pode escolher o próximo síndico na assembléia de eleição? Ou se refere apenas, ao período da gestão daquele síndico eleito?
No meu entendimento o síndico pode escolher um preposto para cumprir seu mandato no qual foi eleito, pois, o cargo de síndico é por eleição e não indicação.
PERGUNTA 1 – Garantia de Pagamento de Divida
Olá Dr. Jairo, bom dia!
estou muito gratad por ter respondido a minha dúvida.
mas tenho outra q estád tirando o meu sono, nosso condomíno está passando por reformas, mas claro q foi feito reunião e entre prprietários e tds concordaram, mesmo o morador 204 q já estava desempregada. está no dia que deveria fazer pagamento do valor q cada proprietário tereria q fazer esta´veio até a mim e disse não poder mais arcar com tal compromisso. precsio elaborar um modelo de compromisso, mas estou sem sabê-lo como!
Na verdade não existe um modelo específico de compromisso para pagamento, o que pode e deve ser feito de forma mais rápida e objetiva é pegar com a condômina um cheque ainda que pré-datado, para pagamento de seu débito... O cheque por si só já é um compromisso de pagamento ainda que futuro.
PERGUNTA 1 – VAGA/ ESTACIONAMENTO/ GARAGEM
Sou síndica de um edifício onde, uma área comum foi fechada, logo após sua construção há uns 40 anos atrás, e transformada em "estacionamento/garagem". Como esta garagem não existe na convenção do edifício, não existe regulamento para o uso da mesma.
No entanto, desde o inicio foi acertado em Assembléia o rodízio dos usuários, uma vez que temos 13 apartamentos e apenas 06 vagas. Assim, de 6 em 6 meses, 06 usuários tem o direito e vão se revezando. Sobra sempre 01 que, durante mais 06 meses fica sem o direito.
Os moradores que não tem carro ou mesmo não querem fazer uso do seu direito ao uso da vaga, pelo incomodo de ter-se que retirar o carro para liberar para outro sair, costumam alugar este direito a outros moradores.
Agora, fui interpelada por um condômino que, a ser ver, o rodízio deveria ser realizado APENAS entre os condôminos proprietários de carro que usualmente usam a vaga.
Gostaria de saber: não existindo a posse e sim o DIREITO AO USO DA VAGA, este direito pode ser direcionado apenas aos moradores proprietários de veículos ou é direito de TODOS os condôminos (que podem dispor deste direito como quiserem, por exemplo, alugando-o).
Deveria ou poderia ser resolução de uma Assembléia Extraordinária? Haveria um quorum para esta decisão? Qual?
Resposta: Em se tratando de área comum, todos os condôminos têm o mesmo direito, independentemente, de terem ou não automóvel. A área destinada para o estacionamento é de posse exclusiva dos condôminos e se alguém não usa porque não tem carro ou apenas não quer usar, seu direito na área deve ser preservado e assim ele pode transferir a outro condômino, se desejar. Caso queiram ratificar a decisão de anos atrás, deve-se fazer uma AGE específica para tal fim e a decisão deve ser unânime por se tratar de alteração da coisa comum.
PERGUNTA 2 - SÍNDICO
Fui eleita à nova sindica do meu prédio, tudo isso para mim esta sendo novidade ate mesmo por que nunca fui e nunca morei em apartamento, gostaria da colaboração para que se possível me dê algumas orientações de como administrar.
A melhor forma para um síndico administrar um condomínio é a contratação de uma empresa especializada no ramo, para que possa dar todo auxílio que a função demanda, do contrário, corre-se o risco de cometer erros trazendo prejuízos ao prédio.
PERGUNTA 3 – PRESTAÇÂO CONTAS/ SÍNDICO
Sou inquilino de um apartamento em um prédio que possui apenas 7 apartamentos no total. Desde quando mudamos para lá, há 1 ano e meio, percebi algo estranho. Nunca houve sequer uma assembléia, não há estatutos, documentos, o preço do condomínio já subiu quase 100% sem sabermos o motivo, a síndica agora definiu que o condomínio deve ser pago \ “com desconto\" até o dia 4 de cada mês, sendo que se passarmos dessa data pagaremos quase 30% a mais. Não percebemos nenhuma melhoria no prédio, pelo contrario, o prédio está todo mal cuidado, sem pintura, sujo, a faxineira só vai 2x na semana... Sinceramente acho tudo isso muito estranho. A quem deve recorrer? Existe algum órgão que controle isso de preferência que eu não seja identificado?
De início, deve procurar a síndica para que a mesma convoque uma assembléia para prestar contas; aprovar previsão orçamentária e eleição de síndico. Em relação ao desconto dado para quem pagar até dia 04 de cada mês, é ilegal, pois fica caracterizado uma multa e juros embutidos para quem paga posterior àquela data. Se a síndica não convocar a AGO, deve o morador acionar judicialmente para que sejam tomadas as providências. Por fim, a convenção de condomínio está registrada no cartório de registro de imóveis, portanto, é só comparecer no mesmo, levando todos dados do prédio e pedir uma cópia da mesma.
PERGUNTA 4 – COBERTURA/ IRREGULARIDADES
Num condomínio com 8 unidades, assim dispostas conforme a sua convenção: 4 unidades simples (comuns) no 1º andar; 4 unidades duplex (com cobertura, ou solarium) no 2º andar.
Ocorre que os proprietários de dois desses apartamentos duplex fizeram algumas obras e deram destinação ao seu último pavimento superior como outra unidade autônoma residencial para fins de locação (uma delas permanente), mediante contrato de locação. Destaque-se ainda que o proprietário instalou inclusive dois interfones distintos: um para cada uma das duas partes do apartamento duplex, modificando inclusive o painel externo de interfone (na portaria). Ou seja, de oito apartamentos previstos na convenção, hoje existem, de fato, dez. As obras foram feitas sem aprovação da Prefeitura ou do Condomínio.
Pergunta-se:
Quais as regras os proprietários infringiram em relação à Convenção e ao Código Civil, tanto pela ampliação do apartamento quanto pela sublocação? Quais os procedimentos que os outros condôminos devem fazer para impedir que se prossiga a locação dessas “novas” unidades e para reverter à situação?
Tentar com os proprietários das referidas unidades uma solução amigável. Se não tiverem sucesso, cabe uma intervenção judicial através de advogado que fará uma açào própria e, paralelamente, pode denunciar tais irregularidades na prefeitura.
PERGUNTA 1 - CONVENÇÃO
Gostaria que me explicasse este seguinte parágrafo da convenção de condomínio do meu prédio:
“CAPITULO VII: das penalidades”.
Art 29 – Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão multa de 2% (dois por cento) sobre o débito, e juros moratórios, pro-rata-die, de 1% (um por cento) ao mês, computados desde a data do vencimento ate o dia de seu efetivo pagamento, independente de qualquer aviso, notificação ou interpelação, sujeitando-se, ainda ao pagamento das custas e honorários de advogado, se houver procedimento judicial.
Bem o que eu gostaria de saber é o seguinte, os juros de atraso seriam de 2% a partir de 1 dia de atraso e mais 1% a mês ate o dia do pagamento?
Pois estão me cobrando 2% sobre o valor mais 1% por dia de atraso, esta forma é a correta ou a que descrevi acima?
O correto é cobrar da seguinte forma:
Sobre o valor nominal (original) é cobrado 2% de multa, logo após a data do vencimento e este percentual é cobrado uma única vez. Os juros são calculados no percentual de 1% ao mês, ou seja, 0,033% por dia de atraso e também sobre o valor nominal.
PERGUNTA 2 – GARAGEM
A quem caberá a resposabilidade pelo pagamento de prejuízo provocado por batida de um carro em uma moto estacionada na garagem do prédio, sendo que a faxineira teria deslocado a moto do lugar habitual (já que a mesma ficava junto a uma torneira) e não a tendo retornado ao local de costume (fora do alcance de manobras), e ter provocado com isso o acidente?
a apólice do seguro do condomínio só cobre prejuízo, caso seja confirmado que é de responsabilidade do condomínio, aí entendendo, por atos praticados por empregados, que pode ter sido o caso.
no entanto, o valor do conserto ficou abaixo do valor da franquia, tanto na apólice do seguro do condomínio como na apólice do seguro do carro que bateu na moto, o que me deixa como síndico, diante de uma situação difícil: deve ou não o condomínio suportar tal prejuízo?
Se a própria seguradora já aceitou o pagamento do conserto, só que financeiramente o condomínio já viu que não compensa, entendo que a responsabilidade pelo conserto é do próprio prédio até porque ele responde pelos atos de seus funcionários.
O condomínio representado pela faxineira trocou a motocicleta do lugar de costume e não a retornou, causando o acidente, portanto, responde pelo dano causado.
PERGUNTA 1 - PRESTAÇÂO DE CONTAS/ ALTERAÇÃO DE FACHADA
Gostaria que me fossem esclarecidas algumas dúvidas.
1ª No prédio em que resido a sindica não é proprietária do imóvel e nunca realizou nenhuma assembléia desde que adquiri o apartamento em março 2008. Não existe nenhuma prestação de contas. É possível que se requeiram estas prestações judicialmente caso ela não comprove a destinação dos valores pagos com o condomínio?
2ª Recentemente uma moradora reformou seu apartamento e decidiu alterar suas janelas ficando estas diferentes das demais. Esta decisão não foi deliberada em assembléia, ocorre que o apartamento é de fundo e não se enquadra no disposto do art. 1336, inciso III, sendo assim ela está correta em ter modificado suas janelas sem consentimento da assembléia?
3ª Caso algum morador que tenha seu apartamento de fachada ou de fundo e que não concorde com as trocas necessárias (ex substituição das janelas velhas) é possível a reforma mesmo este sendo voto vencido na assembléia? E caso não concorde qual seria o procedimento legal para que se dê o prosseguimento na reforma do prédio? Seria necessário um nº. mínimo de condôminos para que seja aprovada a reforma?
Sim, é possível que requerer uma prestação de contas judicial através de uma ação de prestação de contas, através de um advogado. As alterações das janelas do condomínio devem ser aprovadas em assembléia específica para tal fim, portanto, a condômino que alterou o modelo das mesmas, agiu de forma errada. Mesmo sendo voto vencido, normalmente, as decisões da maioria devem ser acatadas por todos.
PERGUNTA 2 - ATAS
Gostaria de saber se as ATAS podem ser digitadas. Em caso positivo, gostaria de saber qual é o procedimento para tal.
Sim, as atas podem ser digitadas, mas é importante que faça um rascunho de todas as decisões que foram tomadas para não esquecer de algum item, pois, as atas digitadas geralmente não são feitas na hora em que está acontecendo à assembléia. Após digitada, a ata deverá ser colada no livro, assinada pelos presentes e registrada a seguir.
PERGUNTA 3 – INADINPLÊNCIA
Tenho um vizinho que está inadimplente há pelo menos uns sete meses. Como fazemos para obrigar o morador a pagar a divida existente? È necessária alguma comunicação prévia para alertar a dívida? É necessário contratar um advogado? Precisa ter um protocolo? Acho que o sindico está sem saber o que fazer.
Para fazer a cobrança, basta enviar uma carta com o débito com protocolo de recebimento, dando um prazo para pagamento. Caso isso não ocorra, deve fazer a cobrança judicial, através de uma ação própria com a contratação de um advogado. Não é necessária uma comunicação prévia sobre o débito, pois, já existe uma obrigação do condômino com o condomínio.
PERGUNTA 4 – ÁREA COMUM
Dirijo-me a V. Sas., para solicitar uma informação sobre o assunto em epígrafe.
O referido cobre totalmente as áreas do segundo pavimento das duas coberturas. Na divisão, está locada a caixa dágua que corresponde á área da escada e circulação no 5°pavimento. Por um problema de trinca de uma telha de amianto, a água caída na laje afetou a pintura dos cômodos superiores do apto. O condômino está considerando responsabilidade do condomínio à pintura total desta área.
Somos neste caso responsáveis pela pintura?
Se o problema originou na área comum, o condomínio é o responsável pelos danos causados a qualquer condômino.
Pergunta 1 - Quorum Especifico
Moro em um prédio de 2 andares, composto de 4 apto ,sendo 2 coberturas. Minha pergunta é; para aprovarmos alguns projetos em assembléia são necessários 2/3 dos condôminos para aprovação. A questão è 2 condôminos insistem em obstruir toda e qualquer proposta apresentada tais como:aumento da taxa de condomínio (que é deficitário),permanência da faxineira 2 dias na semana, (querem passar para 1dia), se recusam a pagar fundo de reserva para obras já aprovadas ,inclusive por eles.ex: a rampa que dá acesso a garagem tem uma inclinação bastante acentuada,o que dificulta a entrada e a saída de alguns carros. (Esses dois condôminos alegam que esse problema não afeta a eles, portanto voltaram atrás do que já havia concordado que seria prioridade). Em todas as reuniões já realizadas sempre concordamos (nós e o outro condômino) para evitarmos desavenças, o que não tem ocorrido. Em cada reunião eles se empoem mais. Como colocar um fim nisso?São dois Sim e dois não, e tem prevalecido o não como já disse para evitar brigas. Eles são contra tudo o que possa melhorar o nosso prédio. Já fizemos até melhorias com nossos recursos particulares, do que eles não reclamaram. Aceitam reformas desde que parte dos recursos financeiros não saiam do bolso deles.
OBS: A redução da carga horária da faxineira é para reduzir também o salário dela. Isso é legal?
Se numa assembléia sempre der empate nas votações e se isto está gerando prejuízos para o condomínio, a saída seria um pedido bem fundamentado numa ação judicial para que resolva os problemas, ou seja, a decisão passaria a ser judicial e não de assembléia. Vale ressaltar que esta seria a atitude extrema, devendo o condomínio sempre buscar a solução internamente, mostrando a necessidade de aprovar tasi pautas.
Pergunta 2 – ALTERAÇÃO FACHADA
Acabei de adquirir um aptº novo no bairro Buritis em BH/MG e gostaria que me ajudassem a esclarecer uma dúvida. O apartamento que adquiri é no primeiro andar, sobre pilotis e o edifício, em resumo tem quatro andares sendo dois aptº por andar. Meu aptº é o de frente para a rua e, assim como o aptº do meu vizinho de andar (o dele é o aptº de fundos), possui uma área privativa descoberta. Minha dúvida esta no fechamento desta área. O meu vizinho, do aptº de fundos, quer fazer o fechamento de sua área privativa de um modo e eu quero fazê-lo de outro. Meu vizinho, por exemplo, me disse que gostaria de fechar apenas uma parte desta área, o que não atende a minha necessidade de segurança. A convenção do condomínio é, como eu posso dizer, \"padrão\" e não detalha nem cita a padronização para fechamento destas áreas, apenas trata da alteração da fachada. Minha dúvida é a seguinte: Posso eu fazer o fechamento da minha área privativa diferente do fechamento do aptº de meu vizinho de fundos? Apenas para informação, ele ainda não fez o fechamento da área e, além disso, tem a questão da segurança, pois a altura da minha área privativa em relação ao andar térreo é pequena.
A princípio ninguém pode realizar o fechamento da área externa, uma vez que, normalmente estas áreas só podem ser usadas e não edificadas, ademais, se pudesse a própria construtora já teria feito.
Agora, caso resolvam fazer o fechamento, é melhor chegar a um acordo sobre o mesmo, para não alterar a forma da fachada senão terão ao invés de um problema, dois problemas, sendo um com a Prefeitura Municipal e outro com um próprio condomínio.
PERGUNTA 1 – TAXA DE CONDOMÍNIO/ COBRANÇA
Chamo-me Jandira F. e sou síndica há quase 8 anos. Desde que entrei no condomínio, bem como os síndicos anteriores a mim, quando o rateio não está mais cobrindo as despesas do mês, o condomínio é aumentado um pouco. Nossa convenção não fala nada sobre isso.
Em agosto, aumentei R$ 20,00 no condomínio que passou de R$ 220,00 para R$ 240,00, depois de ficar 2 anos no mesmo valor, e isso porque tinha que fazer um acerto com um funcionário e não tinha dinheiro em caixa.Uma moradora, não aceitando este aumento, começou a depositar os 220,00 direto na conta do condomínio, sem me avisar e sem avisar a ninguém. Enviei uma carta aos inadimplentes e a ela também, já que sempre foi boa pagadora, propondo uma negociação, e a todos os outros, já que em março enviarei para a justiça todos que não compareceram para negociar. Aí é que ela ficou com raiva, e falou para vizinhos que estava depositando direto na conta do condomínio. Averigüei e realmente todos os meses a partir de agosto há o depósito de 220,00 na conta do condomínio. Ela não usou o boleto para pagar, nem colocou o nome, e depositou um valor menor. O que devo fazer, já que nossa convenção não fala nada sobre isso? Todos os síndicos anteriores e eu aumentamos de acordo com a necessidade do rateio das despesas.
A taxa de condomínio é calculada de acordo com as despesas do prédio, portanto, deve-se fazer o levantamento dos custos e levar para assembléia aprovar. 'Mesmo a moradora não aprovando, será obrigada a pagar, caso seja aprovada o novo valor da taxa e o simples depósito na conta não caracteriza pagamento, ou seja, a quitação se dá através da autenticação bancária no recibo ou assinado pelo próprio síndico.
PERGUNTA 2 – RESPONSABILIDADE/ CUSTOS
Recentemente ocorreu um vazamento da máquina de lavar de um condômino. O mesmo ligou máquina a noite e só identificou o vazamento pela manhã. O vazamento de água danificou o apartamento da moradora abaixo e ainda interditou por dois dias os elevadores do prédio, sendo que um deles teve muitas peças danificadas e até o presente momento (2 semanas) não foi reparado sob risco inclusive de ter que realizar a troca de equipamento de alto custo deste elevador. Pergunto quem deve cobrir as despesas do morador do andar de baixo?
Quem deverá cobrir as despesas do reparo do elevador.
Deverá assumir todo o reparo no apartamento da moradora do apto. de baixo e do condomínio, aquele morador cujo apartamento deu causa ao estrago. O condomínio não tem qualquer ligação com esta situação, a responsabilidade é total do morador causador do problema.
PERGUNTA 1 – RESPOSTAS/ SÍNDICO
Sou sindica a quase 1 ano, porem recentemente uma proprietária me solicitou prestação de contas do sindico anterior a mim, gostaria de saber se como sindica atual tenho como obrigação de prestar contas a ela, sendo que, já forneci a prestação de contas do meu mandato.
A atual síndica responde pelo mandato na qual foi eleita, portanto, não tem obrigação de prestar contas de outra gestão, mas, qualquer condômino tem o direito de solicitar ao condomínio prestação de contas que por ventura não tenha sido feita, ou seja, exclui a pessoa da síndica mas não o condomínio e aí o síndico da época é o responsável.
PERGUNTA 2 - COMPORTAMENTO
Estamos com um morador que sofre de esquizofrenia e que tem incomodado diariamente. Ele mora no apartamento da irmã que é a proprietária. Ele fica praticamente sozinho, não toma os medicamentos necessários e acaba por desencadear surtos durante o dia e principalmente a partir das 23h00min. Ele grita bastante na janela dos dois lados do prédio, bata com as portas e janela, grita nos corredores e o pior são as palavras agressivas como: fala que vai matar, chama as pessoas de ladrão, entre outros. Como devemos agir, quais são os nossos direitos?
A princípio, parece caso de acompanhamento médico e caso haja omissão do proprietário em permitir o convívio indevido ou inadequado de seus moradores junto ao condomínio, pode qualquer morador que se sinta prejudicado, entrar com ação judicial específica para solucionar o problema, em último caso, até pedir a retirada da pessoa do prédio.
PERGUNTA 3 – ÁREA COMUM
Moro em um prédio de 8 apartamentos e sem garagem, existe uma área comum, que de acordo com a planta seria jardim. Mas 3 moradores ocupam esse espaço para guardarem seus veículos (que só cabem 3 veículos). Acontece que o prédio é antigo e está precisando de reformas, resolvemos em assembléia cobrar uma taxa para contribuir com essa reforma, mas os usuários desse espaço se negam em pagar e também não tiram seus veículos. Gostaria de saber como devo proceder diante desse problema.
Conforme relato, esta área é comum a todos e somente com autorização de todos é que se pode alterar a sua destinação, portanto, caso persistir a desobediência em retirar os veículos, pode o condomínio ingressar com ação apropriada para remoção dos mesmos. Quanto à reforma, prevalece a decisão da maioria em assembléia e quem não pagar, pode responder em uma ação judicial de cobrança.
PERGUNTA 1 – ELEIÇÕES DE SÍNDICOS
Sou síndica de um prédio de 24 apartamentos. O meu mandato termina no dia 5 de novembro próximo. Esta é a segunda vez que sou síndica. Estou com 74 anos, não tenho saúde nem disposição para continuar no cargo. Mas estou com um problema sério: ninguém quer ser síndico. Já conversei com possíveis candidatos, mas em vão. Caso ninguém se candidate na próxima assembléia, o que devo fazer? Qual providência devo tomar?
Deve ser feito a assembléia geral normalmente, aprovando suas contas e caso não apareça nenhum candidato, o prédio ficará sem síndico, uma vez que, a atual síndica não é obrigada a permanecer no cargo. Se isto ocorrer, qualquer condômino pode requerer em juízo a contração de um síndico profissional.
PERGUNTA 2 - CEMIG
Após 23 anos, a partir de do mês de maio de 2.011, a Cemig fez uma alteração na classificação de consumidor de nosso condomínio passando-nos de residencial para comercial. Tal mudança provocou um aumento médio em nossa conta mensal de 30%.
Reclamei à Cemig que justificou afirmando que Condomínio Residencial é Comercial e que cabe somente a ela definir esta classificação. Fiz este questionamento junto à ANEEL que respondeu com evasivas, citando um número sem fim de leis, decretos e normas de difícil acesso e entendimento a quem não é do ramo. Assim, pergunto-lhes se mesmo em prejuízo do consumidor, pode a Cemig assim proceder?
Não entendi bem a dúvida, mas, se o prédio é residencial, não pode a Cemig reclassificá-lo como comercial e se assim o fez, deve o condomínio contratar um advogado para defender seus interesses.
PERGUNTA 1 – ALTERAÇÃO FACHADA/ COMPORTAMENTO
Tenho 2 dúvidas: Moro em um condomínio vertical com 6 unidades, 2 por andar, das 6 unidades 3 pertencem e moram, são proprietários 3 irmãos.Um deles é o atual síndico.Um dos irmãos que mora na cobertura dos fundos reformou a cobertura, pôs um telhado do modelo diferente da cobertura da unidade da frente, então ficou cada cobertura, com fechamento e telhados diferentes, gostaria de saber se isso está correto, as coberturas podem ter fechamentos diferenciados?
E a outra dúvida, é que esse morador que mora em uma das coberturas e é um dos 3 irmãos, tem tido atitudes provocativas, atrevidas, se dirigindo a minha pessoa de maneira grosseira, suas atitudes contra meu apto. são na surdina, quando não tem ninguém por perto. Ex: chuta meu tapete da porta, coloca folhetos de propagandas no meu escaninho, faz barulho no corredor para minhas cachorrinhas latirem, grita quando elas latem, soca o chão do seu apto. para eu escutar no 1° andar, etc. Eu sei que é ele por essas evidências, e o chute do tapete eu vi pelo olho mágico, mas não posso acusar, pois não tenho provas. Quando ele começou a implicar com minha cachorra devido a seu latido alto, quando toca o interfone, ou quando chegamos em casa, fora isso ela fica quietinha quando fica sozinha no apto. Eu não tenho retrucado, nem reclamei com o síndico, que por acaso é seu irmão, apenas tive uma discursão feia com ele, pois sua empregada por várias vezes lavava o vidro do beiral da cobertura e a água caía na minha área e janelas do meu apto. Reclamei com sua empregada e ele veio tirar satisfação comigo, chamei meu marido e ele subiu as escadas me chamando de doida. Deu vontade de chamar a polícia, mas aí, o \"barraco\" seria mais feio. Parecendo favela. O que faço nessa situação sem provas materiais e só apenas evidências? Estou estressada, nervosa, não tenho como mudar de prédio, essa situação com vizinho moleque eu nunca passei por isso!! Estou super chateada com esse clima que estou passando no condomínio. E a mulher dele ainda apoia ele. E sendo o irmão síndico, acho que nem vale apena eu reclamar. Eu queria entrar com uma ação na justiça contra danos morais e de patrimônio, mas não tenho fotos. Como devo agir?
Em relação à reforma da cobertura, esclareço que toda e qualquer obra deve, primeiramente, ser aprovada em assembléia devidamente convocada e a pessoa que pretender fazê-la, deve aprovar ainda o projeto na prefeitura e no CREA, sob pena de ter a mesma embargada, lembrando que, o projeto deve manter as mesas características arquitetônicas do original.
Quanto ao segundo questionamento, toda e qualquer ação na justiça, com objetivo de reparação do dano, deve-se, obrigatoriamente, ter provas contra aquele que está causando o dano, ou seja, prova material, testemunhal ou pericial.
PERGUNTA 2 - GARAGEM
Um morador do condomínio há mais de 10 anos e que agora comprou um carro novo e que esse está agarrando um pouco por baixo na entrada da garagem pode exigir que o condomínio reforme a entrada da garagem assumindo o custo?É obrigação do condomínio?
Não é obrigação do condomínio assumir tal custo, pois, parte do pressuposto que o morador já tinha conhecimento do acesso da rampa de garagem antes de comprar o automóvel.
Assembleia – Convocação – Modelo
Sou síndico de um prédio de sete apartamentos e gostaria de saber o prazo legal para a convocação de uma reunião de condomínio e se existe um modelo apropriado de convocação. Desd
R - Normalmente, o prazo legal é o que está estipulado na convenção e , geralmente, são sete dias após o recebimento da convocação.
Animais – Proibição – Legislação
Gostaria saber se é possível, pedir alguma ação contra os moradores que possuem cachorros em seus apartamento, pois os mesmo incomodam: com latidos o dia inteiro e à noite quando os donos não estão em casa ou em horários inadequados; onde os donos não recolhem seus "cocos", sujando toda área do condomínio, inclusive onde as crianças brincam (parquinho). Há alguma lei que proibi já que na nossa convenção e regulamento interno não permitam animais de qualquer porte. Como proceder para a retirada dos cachorros? E se algum morador, que tenha cachorro, conseguir assinaturas dos outros moradores falando que não incomodam. Como agir?
Gláucia – por e-mail
R - Não existe legislação que proíba animais de pequeno porte em condomínios. Deve ser feito um regulamento interno definindo o convívio entre animais e pessoas. Caso haja abuso da forma como o animal se comporta dentro do condomínio, ficando devidamente comprovado que perturba o sossego e segurança das pessoas, pode sim, em ação própria, pedir a retirada do mesmo.
Extintor – Troca – hall
É permitido trocar um extintor de incêndio de lugar no hall do apartamento?
Leandro – por e-mail
R - Realmente não sei ao certo, acredito que não é problema trocar apenas de lugar o extintor, desde que, continue de fácil acesso.
Para saber mais precisamente, indico entrar em contato com o Corpo de Bombeiros para maiores informações.
Condomínio – Salas – Divisão
Tenho um imóvel, que após reforma foi divido em várias salas a serem alugadas, sendo que as despesas são divididas entre os locadores ao final de cada mês. Posso formalizar a criação de um condomínio, vez que sou único proprietário? OBS.: O imóvel possui um único IPTU.
Marcos – por e-mail
R - Caso queira formar um condomínio de fato e de direito, deve-se fazer uma convenção nos moldes legais e posteriormente levar à registro no cartório, mesmo sendo único dono.
Agora , caso queira apenas ter um condomínio de fato, basta fazer um regimento interno com todas normas, inclusive especificar o rateio das despesas por cada sala.
Gostaria de saber se e possível pedi alguma ação contra os moradores que possuem cachorros em seus apartamento, pois os mesmo incomodam: com latidos o dia inteiro e a noite quando os donos não estão em casa ou em horários inadequados; onde os donos não recolhem seus \"cocos\", sujando toda área do condomínio, inclusive onde as crianças brincam (parquinho) á alguma lei que proibi já que na nossa convenção e regulamento interno não permitam animais de qualquer porte. como proceder para a retirada dos cachorros, e se algum morador que tenha cachorro conseguir assinaturas dos outros moradores falando que não incomodam. Como agir?
Glaucia Martins
Bom dia,
Não existe legislação que proíba animais de pequeno porte em condomínios. Deve ser feito um regulamento interno definindo o convívio entre animais e pessoas. Caso haja abuso da forma como o animal se comporta dentro do condomínio, ficando devidamente comprovado que perturba o sossego e segurança das pessoas, pode sim, em ação própria, pedir a retirada do mesmo.
